米国の不動産投資ってどうなんだ?

和製バフェットです。
盟友エディ王子から以下のコメントが届いた。
2019年10月のJ-REITへの投資はひとまずパスで。より

米国不動産投資に関して

どうなんだろうか?

不動産で成功する秘訣は

・安く仕入れて満室にし、キャッシュフローマシーンを作り上げる。
・安く仕入れて自助努力で物件価値を高めて高値で売る。
・将来資産価値が上がることがわかっていて(駅など開発されて人口が増える)それを見越して買い付ける。

などであるが、これは日米ともに共通であろう。

また収益が見込める良い物件である目や良い物件を仕入れるためには

・その場所をよく知っている
・不動産は株式で言うインサイダー取引が合法なので情報を持っている人脈を作る
・銀行借入れを利用してレバレッジを効かせる

といったことが必要不可欠であるから米国不動産をやるのはハードモードではないか?と思われる。
現地の米国人ではないとその地域のことはよく知らないだろうし、日本の銀行にアメリカで不動産投資をやりたいから金を貸してくれと頼んでもまず断られるであろう。そもそもドルを貸してくれんだろうし。
ある方が言っていたのだが、アメリカではその地域に有名なIT企業(AppleやGoogle)が来ると一気に家賃が上がるとのこと。
ゆえにそういった情報は日本ではわからないだろうから、自分からすると米国の現物不動産に手を出すのはやめておいたほうがいいだろうと思われる。

ただ、知人(と言っても数回話した程度)でラスベガスに物件を持っている方がいて、家賃は毎年上がっていると言っていた。
何故ラスベガスかと言うと日本の将来性の悲観から海外に不動産を持ちたくてラスベガスに目をつけたという。
定期的にラスベガスに旅行も兼ねて視察に行くとのことだが、行くたびに発展しているという。
なお、物件は戸建てで3000万円前後の物件をいくつかキャッシュで購入したそうだ。

米国の人口推移

さてその不動産だが、衣・食・住といわれるように人類が生活するにあたっては絶対に必要不可欠なものである。
そしてモノの値段というものは需要と供給で決まるため、わかりやすく人口数の推移を見てみる。
単純に人口数が多い=不動産を必要とする人間が多いとなるからだ。

国連人口統計より引用: https://www.un.org/en/development/desa/population/index.asp

見てもらえればわかるようにアメリカの人口数は10年で1000万人ずつ増えているのがわかる。
そのため、今後は不動産の需要が増えるというのはわかるため、先の発言とは矛盾するが、日本でいうJ-REITのような投資であればよいのではないか?と思われる。
そのため、エディ王子がコメントでくれたCBREという会社に投資をするのは面白いかもしれない。
ただ、この場合は不動産投資の旨みであるレバレッジ(借金)を使うことができないからそこはマイナス面であるといったところだろうか?

なぜレバレッジをしたほうがいいか?
以下有名人を例に取って不動産投資の旨みを簡単に説明したい。
ちなみにレバレッジと格好つけて言っているが、単なるの借金のことです。

松本人志の不動産投資

「松本人志 不動産投資」
で検索してみてください。
松本人志 不動産大儲け報じたカラクリ

上記のような記事が出てくると思います。
簡単に説明すると
2010年8月に土地を現金8億円で購入
2016年3月に8億円で購入した土地を16億円で売却
またその間駐車場収入が合計3億2000万円あったため、
8億円が5年間で19億3200万円に化けて差額11億3200万円を儲けた
という。

マスコミが8億円が5年間で16億円+3億2000万円になったと騒いでいるが、おれの目から見るとこれは不動産投資家としてはよろしくない例である。
何故か?理由を説明する。
(もちろん自分の考えなので突っ込みは無しで)

和製バフェットがキャッシュで8億円を持っていたとする。
そして港区に5年後に2倍になるだろう土地を発見。
また駐車場として年間6400万円の収益が見込める。
価格は8億円である。
その時に和製バフェットはどうするか?
間違いなく銀行から8億円を借りて、手元の8億円は使わずに土地を購入します。
何故かと言うと

【借り入れ無しの場合】
総資産:8億円
内訳土地8億円、現金0円

【8億円を借り入れした場合】
総資産:16億円 (純資産8億円)
内訳土地8億円、現金8億円、借金としてマイナス8億円

と8億円を借り入れした場合は総資産が16億円になるからである。
そして借金の8億円は駐車場の売上から返済をしていくのである。
これがレバレッジを使うということであり、キャッシュで不動産を買うのでなく借り入れを起こして不動産を買った方が資産形成には役に立つという事である。
これが不動産投資の旨みなのである。
(ただし、マスコミの記事なので真偽のほどは不明。)

それを考慮すると米国不動産投資はレバレッジが効かせることできないので旨みは減ってしまうとおれは思ってしまうかな。

結論

米国の人口は増えており、CBREは中期~長期で見ればリターンは見込めると考えられるため、投資するのはありであると考えられる。
ただし、不動産投資の旨みであるレバレッジを使うことができないのでそこがマイナス面であるかな?と考える。

ドゥーユアベスト

7 件のコメント

  • わざわざ一稿を設けて詳細に解説いただき、ありがとうございました。

    とてもためになりました。

    ①永住権を持たずに、米国の土地を直接購入するのは、
     国家安全保障の観点から、法律等で規制されているのは自然でしょうし、
     よほど現地との密接な人脈を持っていない限り、
     なかなか日本国内と同様というわけにはいきませんね。

    ②また、レバレッジ(借金)を活用できない点も、
     米国不動産投資の不利な点であるということも、理解しました。

    ③現実的には、米国不動産ETFや不動産個別株を経由した
     間接的な取引になってしまうのでしょうね。
     ただし、本来のレバレッジを効かせた不動産投資とは別物。
     これは受け入れざるを得ませんね。

    ②の「レバレッジ投資」について、最近の私の関心事のひとつとなっています。

    私にとって、未知の領域ですが、
    不動産投資に限らず、先物取引や、
    NYダウの株価指数証拠金取引「くりっく株365」等、
    様々な選択肢を検討対象に勉強しているところです。

    その道の専門家の知見を拝聴することは、大変意義があります。

    今回は、本当にありがとうございました。

    今後とも、よろしくお願い申し上げます。

  • 薔薇の艦隊
    https://rosefleet.net/
    のエディだ。

    友よ、先日は本稿ありがとう。

    私のブログにも、不動産関連銘柄、
    CBREグループの銘柄格付を掲載してみた。
    是非ご覧いただきたい。

    【銘柄格付】 CBREグループ【CBRE】CBRE Group, Inc. 2019年10月16日終値
    https://rosefleet.net/rating-cbre-closingprice-20191016/

    長期保有を目指すなら、やはり、有配銘柄がいい。
    毎年の増配も楽しみである。インカムゲインはいいものだ。

    これが、無配銘柄だと、いずれ売却しなければならない。
    キャピタルゲインを気にしなければならないからだ。

    そういう意味では、無配のCBREは、まだ時期尚早。
    有配になるまでお預けだ。

    私にとって、最終目的はインカムゲイン(配当収入)。
    これに対し、キャピタルゲイン(含み益)は、いざというときの「お守り」だ。

    インカムゲインとキャピタルゲインについて、君の所見をお聴きしたい。

    • エディ王子

      CBREの銘柄分析見たよ!
      S&P500をアウトパフォームしているけどボラティリティがその分激しいね。
      おれはボラティリティがなめらかなやつが好みだよ。

      【インカムゲインとキャピタルゲインについて】
      おれの中ではインカムゲインでもキャピタルゲインも本質は同じだと思っている。
      というのもインカムゲインで得られた100万円も、キャピタルゲインで得られた100万円も同じ金額であるからだ。

      ただ、キャピタルゲインは自分で取り崩さないといけないという行為が必要だが、
      インカムゲインは自分で取り崩さなくてもいいからそこをどう捉えるかだろう。
      また人間は同じ100万円でも1度でもらうよりも10万円を10回にわけてもらったほうが幸福を感じるという。
      だからインカムゲインが好まれるのではないかな?
      あとは人間の性質として手元にお金があればあるだけ使ってしまうという性質があるからそういった意味でもインカムゲインが好まれるのかもしれない。

      自分なら疑似インカムゲインがいいと思う。
      どういうことかというと目標とする金額を作ったら毎年6%ずつ取り崩していく。
      6%以上で回せれば永遠に元金が減らない計算になるからおれはそっちを取るよ。
      例えばS&P500のETFであるVOOだと配当が年2%あるから残りの4%を取りくずすといった感じだ。
      外国株の場合だと配当税率が30%取られてしまうしね。

      自分はキャピタルゲインを一気に取り崩すのではなく少しずつ取り崩していき、それを配当とみなすやり方のほうが税金面も考慮していいのでは?
      と考えるよ。

      • 薔薇の艦隊
        https://rosefleet.net/
        のエディだ。

        「疑似インカムゲイン」

        なるほど、面白い考え方だね。

        ひとつの見識として、参考にさせていただきます。ありがとうございます。

        インカムゲインは、受動的。
        もらえる一方なので、「安心感」がある。
        (※資産総額はいったん横に置く)

        一方、キャピタルゲインの確定は、能動的。
        はっきりいって、つらい。

        背景として、人間の心理が関係していると思う。

        ①苦労して積み上げてきたものを取り崩すことに対する「罪悪感」

        ②取り崩した後、以後もらえるインカムゲインが減ることに対する「抵抗感」

        ③取り崩さなければ、増えるかもしれないキャピタルゲインを放棄することに対する「未練感」

        君の言う通り、「少しずつ」取り崩していけば、こういった負の心理は緩和されるということかな。

        • エディ王子

          「ラストエリクサー症候群」
          って聞いたことある?

          FFでHP、MPを前回してくれるアイテムなんだけどさ。
          数が少なく貴重なゆえ、中々使えなくて結局使わずにクリアーする人多いとのこと。
          ラストエリクサーを使えば楽になった場面もあるけど貴重なゆえに使えないとのこと。

          こういった心理と同じだろうね。
          でもおれはラストエリクサー症候群は避けたいから人生を楽しむためにはお金を使う場面ではお金を使っていきたいよ。
          インカムゲインだけだと精神的には楽かもしれないけど、死んだときに後悔しそうじゃないか?

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