2019年11月の投資 2発目はJ-REITに投資をしました。

和製バフェットです。

和製バフェットはアメリカ株式投資以外にもJ-REITを通じて不動産投資をしております。
現在、レジデンスは現物不動産にて保有しているため今後は都市部のオフィスとホテルを中心に取得していく予定です。
なお、J-REITに投資をする目的は株式とは異なるアセットとインカムゲイン狙いです。
J-REITの場合はインカムゲインの税金が約20%とアメリカ株式の約30%に比較して10%安いので、この10%の差は大きいです。

EX.年間のインカムゲインが税引き前300万の場合
税金が20%なら年間240万円で月々20万円
税金が30%なら年間210万円で月々17.5万円
となるため長い目で見て大きな違いをもたらすことでしょう。

ただし、今後の日本は人口が減少していくため場所は選別する必要はあります。
日本全体から見ると人口は減っていますが、都市部は逆に人口が増えていますし、利便性のいい場所利便性の悪い場所と二極化してくのが予想されますので価値がある土地は値上がりをし、価値の低い土地は値下がりしていくことでしょう。

これは2045年後の都道府県別の人口数の予想です。
東京は2015年と変わっておりません。
(引用先:2040年ごろまでの全国人口見通しと近年の地域間人口移動傾向)

また、今後日本は観光立国を目指しているのでインバウンドの需要が見込めます。
証拠に年々外国人旅行客の数は増えております。

2019年の外国人旅行客数は9月の時点で2441.7万人なのでこのペースなら3255.7万人となります。

ゆえに和製バフェットは都心部のオフィスとホテルを中心に投資をしていく次第です。

なお、日本の人口推移に関しては
国立社会保障・人口問題研究所というホームページが役立ちますので知的好奇心が高い方は読まれると面白いかもしれません。
人口数の予想精度はかなり高いと言われているため、現物不動産やREITで不動産投資をされる方は目を通しておいた方が何かと役に立つことでしょう。

2019年11月に購入したREITは日本リート投資法人(3296)です。

2019年11月は以前から買い進めている日本リート投資法人(3296)に投資をしました。
年初から値上がりをしていき配当利回りは4%を切りましたが、今後もリートに定期定額積立投資をしていく次第です。

資産規模は約2500億円、物件数は90棟になり、オフィス&東京で約80%の割合をしめます。
中々いい感じですね。

今後の目標として3000億円規模を目指しているとのこと。
ゆえに、あと500億円相当の不動産を取得していくとのことなので日本リート投資法人のファンドマネージャーにはぜひいい物件を見つけて長期に渡って収益が見込める物件を取得していただきたいものです。

皆さま大好きインカムゲインの推移も

と右肩上がりですので、インカムゲイン好きな方にはうってつけではないでしょうか?

バフェット太郎将軍の進める「Funds」での不動産投資はやめておいた方がいいです。

私は兼ねてからバフェット太郎将軍の本職はプロブロガーであり、投資は副業で行っているからよい子のみんなは投資の真似をしてはいけないと言っておるですが、何故かネット上の「自称」凄腕の投資家たちはそれが理解できずに、私のことを逆に悪く言っている人がいます。
曰く、バフェット太郎将軍のやり方が王道であり、私のやり方は詐欺師の手段だと。
しかし、今回の件を見てさすがに考えを改めることでしょう。
投資で儲かってないから、信者と情報弱者から金を巻き上げ始めました。

【貸付投資】Funds(ファンズ)が長期投資家にとって魅力的な投資先である理由
【秒殺】Fundsの「大阪王将ファンド」人気殺到で秒で埋まる

(引用:バフェット太郎の秘密のポートフォリオ)

これを見てネット上の「自称」凄腕の投資家たちは何ていうのでしょうか?
「自称」凄腕の投資家たち曰く

「バフェット太郎さんのやり方は長期でやれば必ず成功するのです。」
「今は一時的で長い目で見ればー」

とのことなのですが、それならばなぜ長い目で見て己の評判を下げるアフィリエイトをするのでしょうか?
一定の金融知識がある読者なら即座に疑問視を抱くような記事を立て続けに書くのでしょうか?
一時的に低迷しているだけならばなぜ自分より情報弱者から金を巻き上げるのでしょうか?
もしかして未だに洗脳されていることに気が付いていないか、本物のアホなのか、それとも意味不明なプライドが邪魔をして現実が見えないのかはわかりませんが、そろそろ目を覚ましてくださいな。

なお、「Funds」でも不動産投資は出来るようですが、リスクの観点からおススメしません。
きちんとした会社であれば銀行融資で「Funds」よりも低金利でお金が借りれるので、ああいったところから資金調達をしている会社は銀行融資が降りないくそダサい会社と考えられます。
事実、私はいくつかの銀行から融資を受けており、その金額は億を優に超えます。
金利は1.0%未満で借りており、今でもそのくらいで借りれると思いますので(多分(-_-;))、わざわざ金利の高いところから借りる理由がありません。
経営の視点からコストの無駄です。
あなたが経営者なら低金利でお金を調達するか?高金利でお金を調達するか?
どちらでお金を調達しますか?
まともな頭を持っていたら低金利でお金を調達しますよね。
そういった至極当たり前の考えが理解できる方ならば、例えば今回私が投資をした日本リート投資法人はメガバンクから0.36%で借入をしており、投資をするならこういったまともなところに投資をしてください。
(ただし、元本保証ではないので投資するならば自己責任で行ってください。)
参考:日本リート投資法人の借入金


最後に一応念のために断っておきますが、太郎将軍のファンという方はぜひ太郎将軍が進めている「Funds」をバフェット太郎の秘密のポートフォリオから口座開設してあげてくださいませ。
そうすれば太郎将軍に1名あたり1万円程度のお金が振込されますし、あいつ目立つようにわざと記事の最初に「Funds」の紹介記事を持ってきていますので。

月収200万円のプロブロガーへ

「今の時期は仕方ありません。」
「ハイテクは暴落します。」
「長期でみれば」
「Fundsが長期投資家にとって魅力的な投資先である理由」


を言い続けて今後も信者&自称凄腕の投資家を洗脳し続け、生体エネルギーを吸収しつづけて戦闘力を高める計画だろうが、太郎君。米国株ブログ村名物のエア1億円プレイヤーは洗脳できても私のような本物の1億円プレイヤー&数億の借金持ちには通用しないのだよ。
改めてソーシャルレンディングのことを論破してやるから楽しみにしておりたまえ。
ふはは!!!
そしてお前をいつの日か和製バフェット軍に入れておれの元で働いてもらう。
謝るなら今のうちだぞ。
謝るなってなら許してやるから。
いいな??

太郎君、もう一回言うぞ。
おれも鬼ではない。
謝るなってなら許してやるから。
いいな??

ドゥーユアベスト

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9 件のコメント

  • 和製さんがよく言われてる「なぜ銀行から借りた方が金利安いのに高金利で一般人から借りようとするのか、それは銀行から融資されないから」という視点はアフィファンズを語る上で大事だと思います。可哀想な人が騙されないように米国ブログ界に正しい情報が広がるといいですね。

    • zaq様

      自分のブログを読んでくれている方には時には衝突しようともなにがしら役に立ったな!!
      と思われるような記事を書いていきたいと思います。

  • 米国株ブログ村名物のエア1億円プレイヤー

    吹いた。そんな人居ますか…w
    いやぁ世の中は広いわ。
    私もエア金持ち気取りしようかな?
    てか金があったら他人に言いませんけどね?
    血を吸うカスばっかり来るし…

    • 黒田順之助様

      米国株ブログ村名物のエア1億円プレイヤーは私の造語です。
      くそダサい投資家と同義だと考えて頂ければ。

      ビジネスならエア金持ち気取りはいいでしょうが、下手にエア金持ちを演じるとトラブルに巻き込まれるのでそっとしておいて方がいいかな?
      と思います。

  • 薔薇の艦隊
    https://rosefleet.net/
    のエディだ。

    急に冬らしくなってきたな。

    執事ドルチェは、現実世界の会社において、
    監査対応準備で多忙を極めている。

    監査官に、文書・データとして客観的なエビデンスを示せるかどうかが、
    監査を乗り切る決め手だ。

    ブログの記事も、客観的なエビデンスを示すことで、
    単なる主観的期待や妄執でないことを証明できるだろう。

    そういう意味では、君のブログ記事は、
    客観的なエビデンスが示されており、説得力がある。

    今回、君の記事に紹介されていた「日本リート投資法人」について、
    是非、私なりに銘柄格付をしてみたいと思い立ち、
    本日投稿したので報告する。

    【銘柄格付】 日本リート投資法人【JPX: 3296】NIPPON REIT Investment Corporation 2019年11月14日終値

    https://rosefleet.net/rating-jpx-3296-closingprice-20191114/

    日本リート投資法人然り、米国のBDC(Business Development Company)然り、
    「投資会社」というものは、他の業種の財務分析とは異なる観点が要求されるようだ。
    フリーキャッシュフローと配当総額とのバランスをどうみたらよいのか。
    安心できる投資先か判断するため、財務会計の勉強をさらに進め、
    「投資の目利き」になれるよう精進していきたい。

    追伸)ケトルベルとともに、健康づくりに励んでくれ。

    • エディ王子

      いきなり寒くなってきたね。
      ユニクロで冬用のルームウェアを購入して、寝るときは毛布を使用するようになったよ。

      日本リート投資法人の分析のありがとう!
      リターンだけを見たら株式投資のほうがリターンは高くなる可能性があるが、株式以外のアセットもあってもいいだろうと考えて組み入れているよ。
      エディ王子の好きなインカムゲインにはうってつけかな?と思う。
      ただ、今後の日本の土地は二極化していくことが予想されるのである程度キャピタルも狙えるのでは?と睨んでいるよ。
      誰だって不便なところには住みたくないからね。

      追伸)
      現実世界のドルチェ殿
      お仕事のほうがんばってくださいませ。
      陰ながら応援しております。

  • 初めまして、いくつか質問よろしいですか?
    以前「究極のリスクヘッジはETFで、個別株の永久保有は難しい」みたいな事を言っていた気がします。
    インカム目的となると、当然かなりの長期で保有することになると思いますが、J‐REIT個別銘柄の保有に関していくつか伺います。

    ①なぜREIT指数連動のETFではなく、個別銘柄なんですか?当然個別銘柄特有のリスクがあると思います。
    ②リーマンショックの時、資金繰りに困っていた銘柄がそこそこあったようですが、そこにいたるまでの典型的なパターンとか教えてもらえますか?
    ③注目している銘柄に「いちごオフィスリート」「インヴィンシブル」があります。
    前者は日本リート並みに都心の優良オフィスを所有しているように見えますし、利回りもそこそこ。
    日本リートがダメとは言いませんが、こっちもどうですか?
    後者は同程度の利回りの銘柄群の中では断トツで資産規模が大きいのですが、何か裏があるんですかね?
    ジャパンホテルリートより資産額が大きく、高利回りなので、凄く魅力的に見えます。
    感想をお聞かせください。

    • ustim様

      初めまして。

      ①3296日本リート投資法人は物件数が90とあり十分に分散できていると考えています。
      また場所にこだわっているからです。
      値上がりが見込める良い場所は東京都心5区と考えているのが主な理由です。
      唯一の心配は自然災害ですね。
      こればかりは仕方ないと割り切るしかないです。

      ②に関してはノーコメントでお願いします。
      私はその辺のことをよく知りません。

      ③「いちごオフィスリート」「インヴィシブル」ですが、お調べしました。
      これでもいいと思います。
      いちごオフィスリートは日本リートと同じような値動きをしていますし、場所・保有物件・時価総額が似ていますしね。
      ただ、自分はネーミングがうーん?という感じなので投資するなら日本リートかなと思います。

      インヴィシブルもジャパンホテルリートの代わりに投資をしてもいいと思います。時価総額もほぼ同じですし。
      ただ、チャートの形はジャパンホテルリートのほうがきれいなので自分好みですね。
      チャートがきれいなほうが自分は投資対象になります。
      まあ、こればかりは好みの問題になってくると思います。

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