2019年10月のJ-REITへの投資はひとまずパスで。

和製バフェットです。

和製バフェットのリスク資産の目標

株式:不動産=75%:25%の割合を目標としております。


株式はアメリカ株
不動産はJ-REIT
に投資をしていっております。
毎月初旬~中旬を目途にアメリカ株とJ-REITに投資をしていっております。
2019年10月はマイクロソフトに投資をしました。
2019年9月の投資2発目はJ-REITに投資をしました。

不動産投資について

和製バフェットは不動産投資で飯を食っており、今後もそれで飯を食っていこうと思っております。
そのため無茶苦茶勉強をしましたし、今後も相応の努力を続けていく次第です。
ゆえに自称ですが、米国株ブログ村No.1の不動産投資家であると自負しております。

さて、その不動産投資ですが、成功する方法はシンプルに言うと

  • いい物件を安く仕入れる
  • 満室経営をする
  • 低金利で借入れする

になります。
しかし、この3点を行うために様々なことを行う必要があり、きちんとやればやるほどリターンが自分に返ってきます。
(反対に手を抜けば抜くほどリターンが減ります。)
いい物件を安く仕入れるにはタイミング&運と獲物を仕留める目が必要であり、物件を満室経営にするには腕のいい営業マンと付き合いを深める必要があります。
それゆえ空室対策として和製バフェットは腕のいい営業マン、イケメン営業マン、美人営業マンと積極的に関係を持つようにしています。
(言っておくが、営業はイケメンと美女が有利だからね???)
また低金利で借入をするにはつまるところ銀行に舐められない能力が必要です。
銀行も相手を見て金利をつけています。
ファイナンスの能力が低い人間に金利を高くして貸し付けて稼いでいます。
消費者金融が一番わかりやすい例だと思います。
Ex.優秀な方は金利0.4%、普通の方は金利1.0%、アホは金利5.0%、極限のアホは金利18.0%と言った感じで。

なお、和製バフェットは今後、現物不動産に投資することはありません
理由は面倒くさいからです。

が、不動産は安定して賃料をいただけるので今後もJ-REITを通じて不動産を取得していく次第です。

もし今後、現物不動産に投資をしてみたいという方がいたら株式投資はS&P500やETFのみにして株式に余計なエネルギーを使わないほうがいいと思います。
不動産は動く額が大きい分しくじると致命傷になりますので、一点集中してきちんとやる必要があります。

普段仕事をやっている方であれば
株式を個別なら不動産はREIT
不動産が現物なら株式はインデックス投資
がいいと思われます。

狙い目のJ-REIT

株式が「収益&収益&収益」ならば
不動産は「立地&立地&立地」となります。
今後の日本は土地が二極化されると予想されますので、いい場所の価格は上がり、悪い場所の価格は下がっていくことでしょう。
ゆえに和製バフェットはシンプルに人口が増えている場所に投資をしていきます。
つまるところ不動産とはロケーションがほぼ全てであり、ターゲットとする場所は都心部です。

また日本は観光立国を目指していますので、インバウンドの需要が見込めます。
事実、毎年日本を訪れる外国人旅行客は右肩上がりです。

(参照:訪日ラボよりhttps://honichi.com/news/2019/04/24/foreignvisitorstransition/)

これらを総合して今後買い足していくJ-REITは

3296:日本リート投資法人
8985:ジャパン・ホテル・リート投資法人

を買い足していこうと考えております。
日本の不動産=オワコンと考えられがちですが、モノの値段というのは需要と供給で決まりますので、需要があれば値段はつきます。

ちなみに先日、日本リート投資法人から分配金が支払われました際に決算書を拝見したところ、2015~2018年のマイナス金利を利用して低金利で一気に借り入れを起こしておりまして、そこのマネージャーは自分と同じ手段を用いたのがわかります。
現在は、スルガ銀行のかぼちゃの馬車の事件があり、融資が非常に厳しくなりましたし金利も上昇しております、が、2015年-2018年前半くらいまでは超低金利かつイージーにお金を借りれました。
和製バフェットはそれを利用して一気に金を借りて太陽光発電を幾つか投資しましたし、借入金利もむちゃくちゃ下げました。
ものすごくいい時代でしたね。

ただ、ある方は融資が出ると浮かれてしまって事業計画をしっかりと練らずに勢いのまま、あまりよろしくない場所に新築建物を建てた方もいまして新築とも言えど、場所が悪いため空室率も多く苦戦している方もいます。
金額も10億を超えており、他人事ながら大丈夫か?と思ってしまいます。
(つーても私から見た視点ですが。)

ま、この辺はインカムゲイン狙いか?キャピタルゲイン狙いか?節税か?で変わってきますので一概に正解はどうとは言えませんが、自分なら最初に初期費用を安くして一気に満室にして物件価値を高めて作った費用よりも高く売るか、最悪トントンでも売って逃げ切りますね。
株式のポートフォリオと同じでくそ物件は不要という考えなので。
必要なのはキャッシュを生み出してくれる資産のみ。

インカムゲイン狙いの方にもJ-REITはおススメ

J-REITの場合は配当の税金が20%のため米国株の30%に比べて税金が安いので有利ですよ。
なので、インカムゲインや高配当が好きな方はJ-REITを検討してみては?
不動産の投資案件を見ることで総合的な目が養われてきっと株式投資にもプラスになってくれると思います。

ドゥーユアベスト

ランキングに参加しております。よろしければクリックお願いいたします。

1 個のコメント

  • 薔薇の艦隊
    https://rosefleet.net/
    のエディだ。

    友よ、J-REITに精通している君に尋ねたいことがある。

    日本の不動産投資もよいが、米国の不動産投資についてはどう見る?

    US-RIETについて、投資妙味は有りや、無しや?

    US-REIT指数に連動する【RWR】というETFを見つけたが、
    あいにく、直近五年で、S&P500に劣後しているな。

    https://www.spdrs.jp/etf/fund/ref_doc/Factsheet_RWR.pdf

    【直近五年のパフォーマンス比較】(2019年10月11日(金)終値現在)

    ●S&P500指数連動ETF【IVV】56.97%の上昇。(直近五年で1.57倍)
    ●US-REIT指数連動ETF【RWR】25.59%の上昇。(直近五年で1.26倍)

    ETFではなく、米国不動産個別株であれば、面白いものを見つけた。

    世界最大の商業不動産サービス会社、CBREグループ【CBRE】だ。
    直近五年で、S&P500をアウトパフォームしている。

    https://jp.investing.com/equities/cbre

    ●CBREグループ【CBRE】78.81%の上昇。(直近五年で1.79倍)

    米国不動産の投資妙味、今後の展望について、
    不動産投資家の観点から、忌憚のない御意見をお聴きしたい。

  • コメントを残す