日本リート投資法人(3296)から分配金をいただきました。

和製バフェットです。

和製バフェットはアメリカ株式以外にもJ-RIETへ投資をしています。
J-REITとは何ぞやと言うとこれはググってください。
ちなみに私がJ-REITに投資を行うきっかけは投資カービィさんの影響が大きいです。

いただいた分配金

1口9,617円になります。
前年同期比の分配金が1口8,500円になりますので+13.14%の分配金増額になります。
これは配当金好きの投資家の方にもいいのではないでしょうか?
アメリカ株と違って税金も20%で、しかも円でもらえる。
アメリカ株の場合は税金が30%で、ドル受け取りになりますのでこの違いはデカいと思います。
配当再投資の原則に従い今回いただいた分配金は使わずに、今後のJ-REITの購入資金とします。

分配金の推移

きちんと右肩上がりなのがわかります。
日本の不動産は今後2極化していきますので、良い立地は今後も値段が上がり続け、悪い立地は値段が下がり続けることでしょう。
ゆえに日本リート投資法人の保有建物、場所から分配金は右肩上がりになるだろうと予想されます。

2014年後期 ¥   7,109
2015年前期 ¥   6,827
2015年後期 ¥   7,581
2016年前期 ¥   7,519
2016年後期 ¥   7,800
2017年前期 ¥   8,217
2017年後期 ¥   9,211
2018年前期 ¥   8,500
2018年後期 ¥   8,536
2019年前期 ¥   9,617

日本リート投資法人の財務状態

さて、日本リート投資法人の貸借対照表と損益計算書から財務状態を簡単にチェックします。

【貸借対照表】
資産合計:2702.7億
負債合計:1394.1億

ゆえに純資産:1308.6億

と資産に対して負債が約半分、保有物件(全体の65%が東京都心6区) &不動産オーナーとしての視点からみたら超優秀と言えるでしょう。
ただ、東京に資産の84%集中しているので怖いのは自然災害なのでこれは気を付けないといけないでしょう。

しかし、資産額に対して負債が約半分で東京都心6区に所有物件が65%ってめちゃくちゃ優良じゃねえか。
銀行から金引っ張りまくれるな。
証拠に長期借入金利の利息が0.29%~0.6%と超ハイパー低金利で金を借りれてる。
チョコよ、おまえさんが紹介してるクラウドバンクから融資を受けている業者は借り入れ金利が10%超えだろうが、真の強者は金利0.29%で多額の金を借りることができるのだ。
ふっふっふ。
でもチョコさんは優秀だから不動産投資やってもうまくいくと思う。
まあ時間的都合もあるからブロガー&不動産投資はキツいと思うけど。

ちなみに自分もマイナス金利の時に一気に銀行に交渉を持ちかけて借り入れ金利を大きく下げてキャッシュフローの状態を良くしましたが、日本リートも同じような手を使っていると思われます。
2015、2016、2017、2018年に超低金利で無担保&無保証で借り入れをしています。
日本リート投資法人の投資マネージャーは相当なやり手であるとここからわかります。
借入金額、借入利息、借入期間が乗っていますが、1つ言わせていただくならばもっと長い期間借り入れをしたほうがキャッシュフローのことを考えるとベターではある。
参考:http://www.nippon-reit.com/ja/finance/index.html

【損益計算書】
当期純利益38.4億→43.3億と前年同期比と比べて12.76%アップです。

結論:よい決算であると言えることでしょう。
一番は総資産に対して負債が半分なこと。
不動産オーナー目線から考えたらあとはもうイージーモードと言ってもいいでしょう。
なお、アメリカ株と違って決算は年に2回ですし、日本語なので気分転換にもなりますね。

今後買っていきたいJ-REIT

インカムゲインとしてJ-REITはとても良い商品だと思います。
今後の日本は政策として観光立国を目指していますので、東京都心の物件に加えて、ホテルにも投資をしていこうと考えています。
ジャパンホテルリート(8985)や星野リゾート(3287)に投資をしていこうと計画中です。

ともに分配利回りが4.5%程度あり配当好きの方にはいいのではないかと思います。(2019.9.20現在)
※みんな大好き高配当タバコ株よかよっぽどええと思うぞ。
ペンキ塗りたてと書いてあるとつい触りたくなるように下がっていて配当が高くなっていくとつい買ってしまいたくなるのだろうか?




どうだ?タバコ好き投資家よ。
良い配当利回りだろ?

※注意
総資産を増やしていきたい方はまずは株式で総資産を増やしてJ-REIT(インカムゲイン)はその次の段階と考えた方が効率は良いと思われます。
特に若い方はインカムゲインよりもキャピタルゲインと総資産という観点から投資を行い資産を作るべきであると考えます。

不動産投資について

自分は不動産投資&経営を行っているため、今回の資産運用報告書でどのような状況下がわかるのですが、ファイナンスの知識に乏しいくそダサい不動産投資家は結構いまして、税引き後のキャッシュフローを計算せずに表面利回りだけで買ってしまい、後で資金繰りに苦しむおろかな不動産投資家は結構います。
属性がいいと銀行はお金を貸してくれるのですが、くそダサい不動産投資家はローンが通る=銀行が認めた物件であとは何もせずに楽勝と考えてしまい、その後努力をしなくなり資金繰りの関係で泣く泣く手放すことになり、嗅覚の鋭い不動産投資家が格安で手に入れるということがあります。
基本的に不動産投資でうまくいくパターンはこのパターンが多く、くそダサい不動産投資が持っている不動産を足元を見て格安で買い、自分で上手に運用してキャッシュマシーンを作り上げるのが必勝法であると思います。
と言ってもそれ以外にやることは多岐にわたりますので、物件を見つけるスキル、物件を買うスキル、物件を運営するスキル、銀行から借り入れするスキルなど様々なスキルが要求されるのが不動産投資です。
ゆえに様々な方と関わるし、自分の力で収益は増やせるので人によっては非常にやりがいがあるとも言えますね。

米国株ブログ村の方の中にも不動産投資をやってみたいという方もいると思いますが、不動産投資は買う前も勉強しないといけないですし、買った後もきちんと勉強をしないといけないし、世の流れに合わせて自身の知識をアップデートしていく必要があります。
地主の方なんか20~30年くらい前の感覚で語る人が多いので、真面目にやっている者からするとライバルが弱い分野でもあります。
とりあえず、不動産を買ってあとは放置すれば勝手にお金を生んでくれるという考えだと大やけどをすることは頭に入れておいた方がいいと思われます。

なお、株式が「収益&収益&収益」ならば不動産は「立地&立地&立地」なのでJ-REITもいいと思います。
現物不動産の場合はどうしても良い場所&建物は運とタイミングの力も無視できないので。

普段、お仕事をされている方ならば
株メインなら株は個別、不動産はJ-REIT
不動産がメインなら株はインデックス投資、不動産は現物
が負担も考えてバランス的にちょうどいいんじゃないかな?と思います。

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